北京龙泽苑小区深处
，，，，一座刷新后的修建有了一个体称——M59。。
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。。。“M”代表煤库
，，，，“5”代表五方共建
，，，，“9”代表九大功效空间。。
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。。。这里曾是60万平方米大社区中的一座废弃大煤库
，，，，2016年北京煤改气后被恒久闲置。。
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。。。现在
，，，，它成了社区养老与公共生涯的焦点场合
，，，，也承载着一个小型都会更新项目从“网红”走向“长红”的探索。。
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。。。 7月5日
，，，，以“焕新向实·共生共长”为主题的2026中国都会更新立异生长钻研交流会在北京举行
，，，，北京天恒正同资产治理公司董事长周兴在会上分享了这座“麻雀虽小、五脏俱全”的更新案例
，，，，系统讲述了1600平方米空间怎样从闲置煤库酿成邻里中心
，，，，以及“小而美”项目背后关于运营、共生与可一连的思索。。
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。。。 “我今天禀享的案例特殊小
，，，，只有1600平方米
，，，，是一个典范的‘小麻雀’。。
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。。。”周兴的开场质朴而直接。。
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。。。作为西城区属国企
，，，，天恒集团操盘过众多北京着名的大型都会更新项目
，，，，但他今天特意选择了一个“小点”。。
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。。。 这个“小点”
，，，，位于北京地铁13号线龙泽站旁的龙泽苑小区。。
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。。。1999年建成的60万平方米大盘
，，，，在2016年“煤改气”后
，，，，留下了一个恒久闲置的大型煤库。。
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。。。2020年
，，，，时任北京市委书记蔡奇到“回天地区”调研
，，，，他指出：市区相关部分要民呼我应
，，，，使用好老旧设施和闲置空间
，，，，去解决回天地区生齿密度大
，，，，但民生配套相对欠缺的痛点
，，，，进一步立异事情思绪
，，，，探索都会更新的有用路径。。
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。。。 “这个使命很是难。。
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。。。”周兴坦言
，，，，只管项目体量小
，，，，但都会更新“长周期”的特点是共通的。。
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。。。从2020年推动至今
，，，，若没有“回天妄想”的高位统筹
，，，，这个项目不可能有今天的效果。。
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。。。 周兴直言
，，，，一个都会更新项目能否干好
，，，，各方的加入度至关主要。。
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。。。M59这个名字
，，，，正是这种加入度的浓缩：“M”代表煤库
，，，，“5”代表五方共建（街道、社区、企业、住民、社会组织）
，，，，“9”代表最终落地的九大功效空间。。
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。。。 从政府端看
，，，，北京市、区各级向导
，，，，多个部分先后前来实地调研
，，，，召开项目专题会50余次
，，，，调解实验方案20余次。。
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。。。其次
，，，，政府部分还肩负了大宗投资。。
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。。。 社区的作用更为奇异。。
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。。。龙泽苑小区从建成至今险些没有12345投诉
，，，，在北京极为难堪。。
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。。。刷新前期
，，，，社区组织了大规模问卷视察；；；功效设置上
，，，，从700多项住民需求中筛选出最大条约数；；；矛盾化解也以社区为焦点推进。。
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。。。“详细的都会更新项目要取得乐成
，，，，必需获得老黎民的支持
，，，，社区施展的作用居功至伟。。
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。。。”周兴说。。
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。。。 住民是所有更新项目的最大受益者。。
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。。。周兴坦言
，，，，该小区住民高知水平高、综合素质高
，，，，但诉求也多元化。。
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。。。九大功效从几百项选项中取最大条约数确定
，，，，是深度研究区域需求的效果
，，，，“不是拍脑壳来的。。
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。。。” 周兴体现
，，，，已往
，，，，我们三四十年走过了西方一两百年的历程
，，，，生长太快。。
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。。。现在都会化率已达70%左右
，，，，进入蓬勃国家水平
，，，，速率将降下来。。
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。。。“从今天的视角来看
，，，，都会更新一定要有空间的普遍适用性。。
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。。。我们希望今天的更新不要在20年后被推翻重来。。
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。。。” M59项目的产权与运营模式独具巧思。。
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。。。原煤库是层高约10米的单层修建
，，，，现刷新为两层
，，，，修建面积增添但占地稳固。。
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。。。一层仍属企业产权
，，，，纯商业化运作；；；二层由政府出资建设
，，，，产权归政府、定位公益
，，，，运营则所有委托给天恒。。
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。。。整个社区中心泛起"商业化+公益"的双轨名堂。。
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。。。 周兴坦言
，，，，纯商业化运作保存自然短板——商家逐利
，，，，餐厅火了但老黎民半年后失去新鲜感就不去了。。
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。。。"以商业化为中心的话
，，，，大宗的商业项目会失去灵魂。。
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。。。" 二层以公益服务为焦点
，，，，常态化开展面向少年儿童、青年群体、晚年住民的多元特色活动
，，，，活动主题迭代更新
，，，，一连集聚人气。。
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。。。依托 “公益 + 商业” 融合运营模式
，，，，项目能够恒久焕发活力；；；落地到群众直观感受上
，，，，淡化了商业逐利属性
，，，，丰裕民生温情
，，，，更有温度。。
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。。。 “从‘网红’到‘长红’
，，，，需要操盘手。。
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。。。”周兴直言
，，，，任何一个业态
，，，，两年可能还好
，，，，三年岁后可能就不可了。。
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。。。“都会更新磨练的着实不是建设能力
，，，，磨练的是运营能力。。
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。。。建设妄想关于任何一个开发商来说都是基本功
，，，，但运营对许多开发商是挑战。。
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。。。” 天恒集团的奇异优势在于：作为西城区属国企
，，，，除开发营业外还结构养老、文旅、商业等多元业态
，，，，对都会更新后半段具有自然优势。。
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。。。 在商家选择上
，，，，周兴坦言走过弯路——最初试图招连锁大品牌
，，，，厥后发明问题不少：大品牌有自己固化的治理规则
，，，，与社区“有品质、价钱亲民、服务无邪”的需求贴合度狼籍不齐。。
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。。。 最终
，，，，他们转向“主理人”模式。。
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。。。他举例说
，，，，面包店一最先谈大品牌谈不拢
，，，，现在开了一家伉俪店
，，，，效果成了网红店
，，，，还在那里开了第二家。。
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。。。“伉俪店的本钱优势最强
，，，，自己对自己认真
，，，，对业主的黏性、响应度和敬业水平最高
，，，，市场反映很是好。。
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。。。” “天恒对入驻商家不接纳简朴租金模式
，，，，而是更多接纳运营收入分成。。
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。。。这样有利于我们增强对他们的治理。。
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。。。”周兴体现
，，，，这个项目虽然小
，，，，但周边1.5公里的住民都到这里来消耗
，，，，这就源于公司的治理与运营。。
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。。。这样的宣传能力和资源整合能力是任何一个商家自己做不到的。。
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。。。 周兴坦言
，，，，所有都会更新项目都是微利的。。
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。。。M59项目到现在为止可一连
，，，，但利润较低。。
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。。。它的推进验证了一个现实：都会更新无论巨细
，，，，都有长周期特点。。
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。。。“我们希望在北京复制更多这样的‘小点’
，，，，把‘小点’酿成更多的点
，，，，形成网状结构
，，，，这样越发具有可一连性。。
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。。。” “我们有信心把一个煤库刷新成和老黎民民生细密相关的修建
，，，，其次是把一个‘网红’酿成‘长红’。。
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。。。”这是周兴的结语
，，，，也是他对都会更新“小而美”路径的回覆。。
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